KİRA SÖZLEŞMESİ NEDİR?

Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesi, kira sözleşmesini, “Kiraya verenin, bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” diye tanımlamaktadır.

Kira sözleşmesi, ev sahibi ile kiracı arasındaki şartları ve kiralanan için genel koşulları belirlemektedir. Kira sözleşmesi iki tarafı da bağlamakta ve tarafların yükümlülüklere uymaması durumunda  karşılıklı anlaşılarak feshedilebilmekte bazen de kendiliğinden sona ermektedir. Anlaşmazlık durumlarında ise mahkemeler yetkilidir.

KİRA SÖZLŞEMESİ NASIL SONA ERER?

• Kendiliğinden Sona Ermesi

• Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinin Sona Ermesi: Belirli süreli sözleşmelerde sürenin dolması ile sözleşme kendiliğinden sona ermektedir. 6098 sayılı TBK m.347’e göre; konut ve işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli kira sözleşmesi süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiracının sözleşme tarihinden en az15 gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshetme yetkisi vardır.

• Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinin Sona Ermesi: Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, kiracı her zaman genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Taraflar bir anlaşma yapmadan kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür. 

• Olağanüstü Fesih İle Kendiliğinden Sona Ermesi: Bir diğer fesih türü olağan üstü seçimdir.Kira sözleşmesinin önemli sebeplerle olağanüstü feshi TBK m.331’de1 düzenlenmiştir. Anılan maddeye göre; “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.”

KİRALANANIN TAHLİYESİ

Kira sözleşmesine bağlı olarak açılan tahliye davaları 6570 sayılı kanunla düzenlenmiştir. Bu kanun belediye teşkilatı olan yerler ile iskele, liman ve istasyon taşınmazlarına uygulanır. Bunun dışındaki taşınmazlara Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.

Tahliye davası sebepleri şunlardır;

1. Kira borcunun ödenmemesi nedeniyle tahliye davası,
2. Borçlar kanunu kapsamında genel tahliye sebepleri,

KİRACIDAN KAYNAKLANAN TAHLİYE SEBEPLERİ

TBK m. 352 – Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunululmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

-Kiracının tahliye taahhüdünde bulunması nedeniyle tahliye davası,

-Kiracının iki haklı ihtarda bulunulmasına sebebiyet vermesi nedeniyle     tahliye davası

-Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içerisinde oturulabilecek konutunun olması nedeniyle tahliye davası,

KİRAYA VERENDEN KAYNAKLANAN TAHLİYE SEBEPLERİ

TBK m. 351/1 – Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

-Kiralnanı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

-Kiralananın tadilata girmesi nedeniyle tahliye davasıdır

-Yeni malikin ihitiyacı sebebiyle